郭镇投资计划书

    一、前言
    2005年8月15日—8月30日，我和李音对岳阳郭镇环境进行了深入考察，走访了乡政府，调查了当地学生的消费水平，了解了当地居民的收入状况，综合考虑各方面的影响因素，根据学习的市场营销知识，在以前调查的基础上，我们终于寻找到郭镇的营销机会，确定了其投资项目—建立功能其全的二级市场。

    二、郭镇环境
    在全面建设小康社会，树立和落实科学发展观，深化体制改革的背景下，郭镇乡正着手编制和具体实施了第一个“十一五”计划。它是以邓下平理论和“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕全面建设小康郭镇的宏伟目标，坚持以人为本，树立全面，协调和科学的发展观，统筹村与集镇的共同发展，统筹经济与社会的协调发展，优化发展环境，挖掘资源潜力，创造招商优势，大力加快发展步伐，全面提高人民物质文化生活水平，这既是市政府对郭镇乡发展的一个总体方针，又是乡政府近几年来的政策核心。
    具体来说，其中之一就是市委市政府高起点，大手笔规划建设岳阳大学城的构想，按此构想，有两所高校将迁址郭镇，一是岳阳职业技术学院，职院是经湖南省人民政府批准，在原岳阳卫校，岳阳农校，岳阳机电学校，岳阳职工高等专科学校四所院校的基础上合并组建而成的一所综合性高等职业学院。岳阳职院新校园建设规划面积1200亩，实际征地964.22亩，规划建筑面积30万平方米，计划总投资3.98亿元，在校学生10000余人，近年维持12000左右，在职教职工近1000人，学院已部分建成，目前为止已有3000学生迁入新学校，计划到2006年全部完成整个基本建设项目，另一所是湖南民族学院，学院已于4月份在郭镇乡仓田村选址，规划征地1000多亩，投资3亿多，招生规模2万人，目前已签定征地协议，完成测绘，地质勘察工作。
    而就郭镇乡目前本身来说，地处城乡交接处，辖9个村，121个村民小组，常住人口1.52万人，其中1.3万农业人口，生产主要以农业为主，区域面积38.9平方公里，人均年纯收入约3500元，消费水平普遍偏低，受教育程度也不高，其中磨刀村70%为初中文化，20%为高中文化，0.05%为大学文化，生产力和各方面的发展水平均落后。
    由此，我们容易看到，未来五年郭镇的人口将突破5万，而已经的事实是去年职院不足3000学生，全乡的服务几乎增加一倍，大大促进了经济的发展，不难预测未来五年，当“两院”全面竣工落成后，郭镇的繁荣与兴旺的景象。
    但是我们也必须看到的是虽然人口将会剧增，但“两院”毕竟都是专科院校，其学生绝大多数都为岳阳本地人，而且很多是来自乡下，生活水平偏低，中专生平均生活费200——300元，高专大约为400，他们日常除了吃饭，上网没有太多别的支出，也没有什么闲余资金，而郭镇当地以农民为主，大部分劳动力外出打工，家里只剩下老幼妇儒而已，销费十分有限，所以针对他们人口多，消费市场大而集中（学校）消费支出低的特点，我们决定在郭镇投资建设一个大型的二手商品市场。
    高校的普遍特征是流动性很高，每年都有上千名学生毕业离校，同时又有上千名学生进来，在这一进一出间，毕业生有大批的物品不想带走，而新生也有大批物品需要购买，二者之间浪费巨大，若能把毕业生的东西统一以低价收购，再以低价买给新生，既是资源得到了充分应用，又具有十分巨大的商业发展潜力，再加上大学生的消费特点喜欢新鲜，大量商品刚购置就闲置一旁，而 “两院” 学生消费水平不高，但也在一定程度是有这种心态，于是二手商品市场就成了他们的最佳选择，再者就是当地农民收入很低，物美价廉的二手商品一定能投其所好，目前校内外虽然有人或学生在收购东西进行简单二手投资，，但并未能形成一定规模。只是东一撮，西一堆，不够集中，形式也很局限（摆小摊），而在岳阳也仅一家大型规模的二手市场，但也需坐20多分钟的10路车，由此可见二手市场在郭镇几乎没有竟争，因此在未来“两院”建成，大量人口涌入的前提下，再加上湖南理工学院不到十分钟车程的优势，使二手市场发展前途十分光明。

    三.  赢利可行性分析
    从郭镇经济状况和居民整体收入情况分析，这里有些产品较为的缺乏，且居民收入水平较低，所以在郭镇发展项目赢利，只有销售居民们较为需要，但又适应居民收入水平的产品，在此建立一个大型的二手市场其赢利可行性较大。
    首先，消费者市场具有地区性，有些区域的居民的普遍的生活水平都不太高，因为消费者消费情感意愿会导致地质量较好但相对价格较高的产品不愿意购买。而我们针对的当地居民和学生的购买行为都属于这一群体，因而在郭镇质量相对较好的产品因价格较高而得不到消费者认同，相反在郭镇市面上廉价而适用的产品却具有很大的潜在商机，在此前提下建立的二手市场，正好能为当地消费者提供所需求的产品。
    其次，郭镇由于地处郊区，虽有7路和18路公交车直达市区，但由于车途较远，相对还是有点闭塞，很多商品都较为缺乏，而且由于这一群体的消费购买力不强，因此对一些消费者必须使用，但并不常使用的一些产品，消费者无法购买，所以在此进行租赁也具有很大的盈利性/
    再次，有四所高校所汇成的岳阳职院将在此地落成，随学生的不断加入，增加郭镇人口，人口年龄比例也发生了变化。作为消费水平不高的消费者，尤其的学生读仪产品的发展性与易变 的要求较高，因而针对上述物品稀缺和学生对产品要求等方面考虑，二手时常的建立既可掌握消费风潮的变化速度，缩短商品的流动周期，又能满足学生对商品的挑选性，因此就学校的迁入和学生消费占比例的提高，大型二手市场具有很好的盈利性。
    当然，任何一种投资都有风险，在郭镇建立大型的二手时常，也存在起可能性奉贤。第一，消费观念问题。要大家接受的是二手商品，而在中国传统的消费观念上，人们大多认为使用别人用过 的产品不一件不光彩的事情，也并非值得大家这出钱去购买。第二，竞争状况问题，我们经营企业显然存在与完全竞争市场，因此，当二手市场建立起来后，有了一点成效，那将会有投资者效仿，出现了竞争者，他们会竞争顾客，竞争市场，竞争货源，从刚开始的独占到后来的争夺“地盘”，竞争者 的存在也是一项可能存在的风险。
    风险的存在，做为投资企业者必然会采取一系列相应的手段和措施。首先在销售“二手”产品时要改变人们的观念。充分利用宣传广告的有导性，告诉人们“二手”再买并非废品，它只是具有一定损耗，其使用价值仍然存在，并将持续很长一段时间，由于消费者对购买的商品太多非专家购买，他们对必要的知识乃至市场行情都不太了解，只能根据个人爱好作出购买决策，因此，受情感因数的影响很大，所以我们要加大宣传和推销活动，则会产生事半功倍的效果。第二，与竞争对手的较量。在货品方面，做到“人无我有”，充分保证信息收集的先进性和全面性，创造良好的购物环境，售货员的服务技能和态度做到高于竞争者,优于竞争者,建立双赢思维,发展顾客与商场产品之间的连续性交往,提高商品的满意度和忠诚度,降低顾客的流失率.在与竞争者不断竞争的情况下,还要互相勉力,密切与战略合作方的互利关系,增进相互信任共同发展。